Vedligeholdelse og mangler

Vedligeholdelse

Vedligeholdelse, istandsættelse og forbedringer

Det kan i praksis være vanskeligt at skelne mellem, hvad der er omfattet af henholdsvis vedligeholdelse, istandsættelse og forbedringer.

Kort sagt er vedligeholdelse, når man i lejeperioden forsøger at bringe lejemålet i samme stand som det var i ved overtagelsen.

Istandsættelse er når lejemålet efter lejers fraflytning skal bringes i samme stand som ved overtagelsen, hvis vedligeholdelsen af lejemålet ikke har været tilstrækkelig.

Forbedringer er når lejemålet bringes i bedre stand end det var i ved overtagelsen. Det vil sige, hvis der tilføres noget nyt til lejemålet.

Indvendig vedligeholdelse

Når man snakker om indvendig vedligeholdelse i lejelovens forstand, er der ikke tale om vedligeholdelse af alt, hvad der befinder sig indendørs i lejemålet.

Indvendig vedligeholdelse dækker som udgangspunkt kun over hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

Det er ifølge lejelovens udgangspunkt udlejer, der har den indvendige såvel som den udvendige vedligeholdelsespligt. Dog er det almindeligt, at den indvendige vedligeholdelsespligt aftales at skulle påhvile lejer.

Derudover kan det aftales mellem lejer og udlejer, at lejer skal vedligeholde andet, der befinder sig inden for lejemålets fire vægge, herunder gulve, vinduer, hårde hvidevarer og vvs-installationer.

Udvendig vedligeholdelse

Den udvendige vedligeholdelse dækker i lejelovens forstand over alle arbejder, der ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Det vil sige, at udvendig vedligeholdelse som udgangspunkt også omfatter vedligeholdelse af gulve, vinduer, hårde hvidevarer og vvs-installationer, selvom disse befinder sig ”indeni” lejemålet.

Det er som udgangspunkt udlejer, der er ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse. Det kan dog gyldigt aftales, at den udvendige vedligeholdelsespligt lægges over på lejer.

Har du et lejeretligt problem?

Skriv til os og få en gratis juridisk vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Udlejers Pligter

Ved lejemålets start

Udlejer skal ved lejeaftalens start stille det lejede til rådighed for lejer i god og forsvarlig stand, herunder skal lejemålet være rengjort, ruderne skal være hele og alle udvendige døre skal være forsynet med låse og nøgler.

Det er således bestemt direkte i lejeloven, at udlejer har pligt til at stille lejemålet til rådighed for lejer på et bestemt tidspunkt og i en bestemt stand.

At lejemålet skal være i god og forsvarlig stand, dækker ikke kun over eksemplerne ovenfor, men over hele lejemålets generelle stand.

Det kan gyldigt aftales, at dele af lejemålet skal overtages i en stand, der umiddelbart ikke lever op til lejelovens standard, hvis parterne er blevet enige om det på forhånd. Ofte vil det være aftalt, at lejer kompenseres herfor ved at betale en lavere leje.

Hvis lejer var bekendt med lejemålets stand inden indflytning, f.eks. efter deltagelse i et indflytningssyn, kan lejer ikke senere påberåbe sig mangler, som var konstateret tidligere.

I lejeperioden

Udlejers pligt til at stille lejemålet til rådighed for lejer i god og forsvarlig stand gælder ikke kun ved lejeaftalens begyndelse, men også i hele lejeperioden.

Det betyder, at udlejer under hele lejeforholdet er forpligtet til at holde lejemålet i en sådan stand, som lejemålet blev overtaget i, da lejer flyttede ind, og som parterne har aftalt.

Hvis køleskabet for eksempel går i stykker – og det ikke er lejers egen skyld, men blot på grund af almindeligt slid og ælde – skal udlejer altså sørge for, at der købes et nyt køleskab til lejemålet af minimum samme stand som det tidligere.

Udlejers pligt omfatter alle dele af lejemålet, der er omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt. Udlejer kan derfor ikke blive pålagt at male lejemålet i lejeperioden, hvis den indvendige vedligeholdelse er pålagt lejer.

Lejers pligter

Låse og nøgler

Vedligeholdelse af låse og nøgler er det eneste, der ifølge lejeloven, skal foretages af lejer, hvis intet andet er aftalt i lejekontrakten.

Det betyder, at det som udgangspunkt er lejer, der skal stå for at skifte låse og nøgler i løbet af hele lejeperioden, hvis det bliver nødvendigt.

Det kan gyldigt aftales mellem parterne, at udlejer skal overtage denne pligt, selvom det sjældent ses i praksis.

Vedligeholdelse af låse og nøgler er hverken omfattet af den udvendige eller den indvendige vedligeholdelse, og der skal derfor indgås særskilt aftale om overgangen af denne vedligeholdelsespligt.

Udvidelse af pligter

Hvis intet andet er aftalt i lejekontrakten, skal lejer hverken stå for den udvendige eller den indvendige vedligeholdelse. Som udgangspunkt skal lejer derfor kun stå for vedligeholdelse af låse og nøgler.

Det kan dog gyldig aftales mellem parterne, at lejer skal overtage en eller flere af disse vedligeholdelsespligter. Det ses oftest, at den indvendige vedligeholdelsespligt væltes over på lejer, men altså den udvendige kan aftales at overgå til lejer.

En udvidelse af lejers pligter kan indgås både inden lejeaftalens begyndelse eller undervejs i lejeperioden. Dog kan udlejer ikke egenhændigt bestemme, at lejer pligter skal udvides udover, hvad der fremgår af lejekontrakten.

Er lejekontrakten indgået på en såkaldt typeformular, skal en udvidelse af lejers pligter fremgå af lejekontraktens § 11 (§ 10 i almene boliger).

Læs mere om vedligeholdelse og mangler

Vil du vide mere om lejelovens regler om vedligeholdelse og mangler? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Mangler

Oprindelige mangler

Oprindelige mangler er mangler, der allerede bestod i lejemålet, inden lejeaftalen blev indgået.

Som udgangspunkt er udlejeren ansvarlig for oprindelige mangler, medmindre lejeren er blevet gjort bekendt med, og har accepteret, manglen på forhånd.

Det kan f.eks. gyldigt aftales, at dele af lejemålet ikke er istandsat.

Lejer skal reklamere over oprindelige mangler senest 14 dage efter lejer overtog lejemålet, eller efter manglen blev opdaget, hvis der er tale om en skjult mangel.

Oprindelige mangler, som lejeren ikke var opmærksom på – og ikke burde være blevet opmærksom på – ved aftalens indgåelse, er fortsat udlejers ansvar, selvom de først opdages på et senere tidspunkt. Også selvom manglen er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.

Efterfølgende mangler

Efterfølgende mangler er mangler, der opstår undervejs i lejeperioden.

Spørgsmålet af, hvem der er ansvarlig for efterfølgende mangler, afhænger af, hvem der har vedligeholdelsespligten dér, hvor manglen opstår. Medmindre den ene af parterne har forårsaget manglen, så er det naturligvis den part, der er ansvarlig.

Det er vigtigt, at man skelner mellem efterfølgende mangler, der først opstår efter lejeaftalens begyndelse, og skjulte mangler, der har været der hele tiden, men først opdages efterfølgende. Udlejer er nemlig altid ansvarlig for oprindelige mangler, der bestod ved lejemålets begyndelse.

Ophævelse af lejemålet

Når den ene part i et aftaleforhold væsentligt har misligholdt aftalen, kan den anden part som udgangspunkt ophæve aftalen.

Dette gælder naturligvis også inden for lejeretten. Hvis lejer undlader at opfylde sine forpligtelser, herunder vedligeholde lejemålet og betale husleje, kan udlejer ophæve lejemålet. Og på den anden side, hvis udlejer forsømmer sine forpligtelser, herunder sin vedligeholdelsespligt, så kan lejeren ophæve lejeaftalen.

Hvis en aftale ophæves, ophører den straks, hvilket betyder, at lejeren straks skal fraflytte lejemålet.

Har man indgået en uopsigelig lejeaftale, kan der naturligvis være fordele ved at ophæve aftalen, så man ikke er bundet af en lang aftaleperiode.

Den der vælger at ophæve en aftale, har bevisbyrden for, at den anden parts misligholdelse har været væsentlig, hvorfor man bør træde varsomt.

Læs mere om lejeret

Lejekontrakten

Husleje

Lejemålets brug

Opsigelse og ophævelse

Fraflytning