Lejeretten i Danmark er kompliceret og kan derfor skabe stor forvirring blandt både lejere og udlejere. Med dette indlæg tager vi et nærmere kig på lejelovgivningen og dennes opbygning.
Lejelovgivningen er opdelt i fire dele bestående af lejeloven, erhvervslejeloven, boligreguleringsloven og almenlejeloven.
De forskellige love gælder hver især for særlige typer af lejemål. De fleste af lovenes regler overlappes eller suppleres af bestemmelserne i den almindelige lejelov (lejeloven).
Fælles for alle lovene er, at de kun gælder for leje af hus eller husrum, der er beliggende i fast ejendom. Dette betyder, at leje af genstande, campingvogne eller lignende således ikke er omfattet af lejelovgivningens regler. Desuden er leje af ubebyggede grunde heller ikke omfattet.
Det er de enkelte love, der bestemmer, hvornår de finder anvendelse. Du skal derfor undersøge, om et forhold er omfattet af en af de øvrige love, inden du anvender bestemmelserne i den almindelige lejelov.
“Lejeloven finder anvendelse for leje af hus eller husrum, der er udlejet helt eller delvist til beboelse”
Lejeloven
Af de fire love kaldes hovedloven for lejeloven. I dette indlæg betegnes denne også som den almindelige lejelov for at lette forvirringen.
Lejeloven finder anvendelse for leje af hus eller husrum, der er udlejet helt eller delvist til beboelse. Har du lejet en lejlighed, som du ikke skal bo i, er forholdet altså ikke omfattet af den almindelige lejelov, men i stedet af erhvervslejeloven. (Læs mere om erhvervslejeloven nedenfor)
Ved sondringen mellem, om der er udlejet til beboelse eller ej, er det afgørende, hvad der er aftalt mellem dig og din udlejer. Og dermed har det som udgangspunkt ingen betydning, hvad du rent faktisk bruger lejligheden til.
Hvis du vil finde ud af om du kan anvende lejelovens regler, skal du først undersøge, om det konkrete forhold eventuelt er omfattet af bestemmelserne i en af de andre love.
Mange af bestemmelserne i de øvrige love er sammenfaldende med bestemmelserne i lejeloven. Ofte falder man endda tilbage på den “almindelige” lejelovs principper, hvilket ikke ligefrem letter forståelsen af lovgivningen.
Falder det konkrete forhold inden for lejelovens bestemmelser, er der imidlertid visse forhold, der alligevel falder uden for loven.
Udgangspunktet i dansk ret er nemlig, at der er aftalefrihed, hvilket betyder, at du og din udlejer frit kan aftale, hvilke betingelser, der skal være en del af den pågældende aftale.
I lejeloven er der dog indsat en række bestemmelser, der fraviger udgangspunktet. Disse ufravigelige bestemmelser kan aldrig fraviges til skade for dig som lejer, uanset om du bliver enig med din udlejer herom.
Dette betyder, at du som lejer, ikke altid er bundet af, hvad der står skrevet i kontrakten. Der kan dog altid indgås aftaler til fordel for dig.
Det kan have stor betydning, hvilke rettigheder og pligter du har. Hvis du er i tvivl om, hvad din udlejer og dig kan aftale, der det en god idé at kontakte en professionel.
“Erhvervslejeloven gælder for lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse”
Erhvervslejeloven
Erhvervslejeloven gælder for lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse – herunder til erhverv.
Selvom loven har fået navnet “erhvervslejeloven”, omfatter den ikke kun lejemål udlejet til erhverv. Så længe et lejemål udelukkende er udlejet til andet end beboelse, skal reglerne i erhvervslejeloven anvendes.
I praksis anvendes erhvervslejeloven derfor ofte som en slags opsamligslov.
Som nævnt ovenfor er det den aftalte – og ikke den faktiske – anvendelse, der er afgørende. Men hvis din udlejer er bekendt med, at lejemålet benyttes til andet end det aftalte og accepterer dette, vil forholdet formentlig alligevel kunne være omfattet af den almindelige lejelov.
På mange områder er erhvervslejeloven ligesom lejeloven beskyttende over for dig som lejer. Den åbner dog op for en bredere adgang til aftalefrihed, da der ikke på samme måde er en “svag” part i erhvervsforhold.
“Boligreguleringsloven træder i stedet for den almindelige lejelov i de regulerede kommuner”
Boligreguleringsloven
Boligreguleringsloven gælder i de såkaldte regulerede kommuner, hvor visse regler træder i stedet for reglerne i den almindelige lejelov.
Du kan undersøge, hvilken lovgivning din kommune anvender, ved at kontakte huslejenævnet.
Som udgangspunkt finder boligreguleringsloven anvendelse i alle kommuner, der havde over 20.000 indbyggere i 1979. Derfor anvender stort set alle større kommuner boligreguleringsloven.
Flere af bestemmelserne i boligreguleringsloven er sammenfaldende med dem, der gælder i den almindelige lejelov. Boligreguleringsloven er dog i nogen grad mere lejerbeskyttende, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved reglerne om fastsættelse af huslejen.
Det er særligt disse regler om omkostningsbestemt leje, der er fordelagtige for dig som lejer. Disse regler medfører nemlig, at du ikke kan komme til at betale mere i husleje, end hvad der dækker ejendommens driftsudgifter.
Dette er en klar fordel for alle lejere, da udlejer ikke selv kan bestemme, hvor høj huslejen skal være.
Som udgangspunkt finder boligreguleringsloven anvendelse på samme forhold som lejeloven, det vil sige leje af hus eller husrum udlejet helt eller delvist til beboelse.
Dog adskiller boligreguleringslovens anvendelsesområde sig på visse forhold, hvilket kan gøre den lidt vanskelig at gennemskue.
“Der kan ikke klages over huslejens størrelse i ejendomme omfattet af almenlejeloven”
Almenlejeloven
Den sidste af lejelovene er almenlejeloven, der gælder for en række almene boliger, herunder ungdoms-, ældre- og plejeboliger.
De fleste af bestemmelserne i almenlejeloven er identiske med reglerne i den almindelige lejelov,. De væsentligste forskelle skal findes i reglerne om lejefastsættelse og reglerne om vedligeholdelse.
Der kan i øvrigt ikke klages over huslejens størrelse i ejendomme omfattet af almenlejeloven.
Ønsker man at klage over andre forhold, kan dette ikke gøres til Huslejenævnet. Der skal i stedet klages til beboerklagenævnet i den kommune, som ejendommen ligger i.
Tak for, at du læste med!
Har du et spørgsmål om din lejesituation?
Så er du velkommen til at skrive til os for en gratis og uforpligtende vurdering.
Vil du læse mere om lejeret?
Så er du velkommen til at gå på opdagelse i et af de mange indlæg i vores blog.
